Выбираем участок для строительства дома

Это можно сделать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для изменения использования участка требуется согласие всех владельцев участка.

Как выбрать участок: на что смотреть, чтобы жить с комфортом и строить без переплат

Выбор земельного участка – очень важный шаг: это место расположения вашего будущего дома. Давайте посмотрим, как характеристики участка влияют на стоимость строительства и какой участок выбрать для комфортного проживания.

В первую очередь, необходимо учитывать, покупаете ли вы землю для постоянного проживания или для использования в качестве дома на выходные. Однако стоит помнить, что дача часто становится постоянным домом. Поэтому стоит заранее подумать о такой возможности и о том, подходит ли участок для постоянного проживания.

Назначение земли

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это участок земли, расположенный в черте города или дачный участок, который имеет одно назначение – строительство дома. В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в разделе “вид разрешенного использования” должно быть указано “Жилой”. “.

В такой зоне она разрешена:

  • Строить трехэтажный дом площадью до 1 500 м² (дома площадью до 500 м² должны быть зарегистрированы в местных органах власти, а дома площадью более 500 м² – с разрешением)
  • Содержать сад или огород
  • Жить и регистрироваться как одна семья
  • Строить бани, коттеджи, теплицы и гаражи без разрешения местных органов власти, но в пределах установленного законом расстояния от дороги и от жилых кварталов.

9 главных правил выбора участка для строительства

Моя цель при написании этой статьи – помочь вам правильно выбрать участок для строительства частного дома. Все выбирают участки с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой и центральными коммуникациями – все это правильно, но в этом видео мы поговорим о технических аспектах выбора участка, которые требуют специальных знаний. Не соблюдая их, вы скорее всего попадете в непредвиденные расходы на строительство или купите неликвидную землю. На любом рынке можно столкнуться с недобросовестными продавцами, прячущими в мешках даже не кота, а песца. В большинстве случаев покупатели обнаруживают неприятные сюрпризы во время посещения участка специалистами строительной компании. Поэтому перед покупкой участка важно убедиться, что выбранная вами строительная компания заверит вас в том, что на участке нет “подземных камней”, которые могут увеличить смету.

Читайте также:
Вентиляция в ванной: сухо и чисто

Для того чтобы выбрать сайт, необходимо учитывать следующее:

  1. Подъездные пути. Дороги должны обеспечить подъезд к участку строительной технике: шаланды, самосвалы, автомиксера и автобетононасосы. Если ограничения есть, то доставку материалов придется осуществлять малогабаритным транспортом, что увеличит стоимость расходов на доставку. Иногда сами поселки устанавливают ограничения на заезд длинномерных и более грузоподъемных машин. Переплата по данному пункту в среднем может быть от 50 до 100 тыс. руб. на весь период строительства.
  2. Окружающая природа и ликвидность. В коттеджных поселках желательно выбирать крайние участки, которые часто граничат с лесом, холмами, полем, водоемом. Да, они дороже, но дополнительные бонусы окупят вложения многократно. Вам будет по душе это место, т.к. каждый день будете видеть живописные пейзажи, а не огороды и соседние дома. Мое отношение к данному критерию следующее: лучше купить хороший участок и построить на нем небольшой дом, чем возводить дом большой площади на дешевом участке.

Пример: 2 объекта с одинаковой ценой в 20 миллионов рублей (цифры очень приблизительные, но ориентировочные)

  1. Дом 200м2 под ключ стоимостью 19 млн. рублей на участке 10 соток за 1 млн. Участок находится в центре поселка ДНП без вида.
  2. Дом 100м2 под ключ стоимостью 10 миллионов рублей на участке 10 миллионов. Участок расположен в сосновом лесу, южная сторона участка примыкает к природному заповеднику большого озера.

Оба дома имеют все необходимые функциональные помещения, но дом площадью 100 м2 меньше, но достаточный и комфортный.

Ответьте сейчас: Какой дом больше всего продается? В каком доме вы хотели бы жить всегда? Наверное, каждый из вас хоть раз жил несколько дней в арендованном коттедже в лесу или на берегу озера. Это могло быть так: некачественная отделка, дешевая мебель, да – есть спальни, гостиная, ванная комната, и вы, возможно, даже не вспомните об этом. Но вы навсегда запомните ощущение наслаждения красотой окружающей природы. Я поклонник небольших домов с хорошей мебелью и красивыми природными пейзажами.

T IP. Перед покупкой участка земли обязательно нужно провести съемку окрестностей с квадрокоптера. Пример. В Ломоносове началось строительство нового дома. Он будет иметь аккуратную сплошную стену гаражей и плоскую крышу над переулком. На стенах не было видно граффити. Однако, как только началось строительство межэтажного перекрытия, мы с заказчиком обнаружили, что из главных спален на втором этаже открывается вид на разобранные автомобили и свалку металлолома за гаражами. Вы также можете обнаружить неприятные сюрпризы, такие как запрятанный завод, кладбище или мусорная свалка. Такая недвижимость становится неликвидной и трудно продаваемой, и вы не захотите в ней оставаться. Всякий раз, когда мы посещаем участок потенциального клиента, мы проводим аэрофотосъемку.

Тематическое исследование. На одном из наших участков планировалось построить дом из газобетона по категории А – негорючие материалы. На соседнем участке уже находился дом с деревянным строением категории С – горючие материалы. Согласно пожарным нормам, расстояние между домом из ячеистого бетона и каркасным домом должно составлять не менее 10 метров. На основании предоставленных данных был составлен план участка, но оказалось, что сосед поставил свой дом вопреки правилам на расстоянии 1,5 м от границы участка, но дом уже был зарегистрирован как жилой. Клиенты должны были прийти с ним к соглашению, чтобы впоследствии не возникало споров.

Как правильно выбрать участок для строительства дома

Как правильно выбрать участок для строительства дома

Предположим, что вы уже ответили на самые важные вопросы, касающиеся места покупки земли (по крайней мере, в масштабах района или пункта назначения), а также вашей цели (жить постоянно, приезжать время от времени, жить летом). Неизбежно, что вы окажетесь в лабиринте сложных и взаимосвязанных вопросов, таких как: что я должен учитывать при покупке земельного участка?

В каком месте лучше всего покупать землю? С кем мне следует связаться?

Вы можете купить землю у другого частного владельца. Вы можете купить у застройщика нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть покупкой у частного лица). Наконец, можно также купить землю непосредственно у муниципалитета по тендеру (часто говорят, что “землю покупает государство”).

Покупка у физического лица несет все риски, связанные с этим видом сделки (угроза “бракованных” документов, нарушение прав третьих лиц в сделке и т.д.).

Организованное поселение (если только вы не покупаете его на финальной стадии) связано с риском того, что оно находится на стадии строительства. Существует также риск высокой платы за обслуживание (во время строительства поселка плата за обслуживание обычно не взимается, но позже жители бывают шокированы высокой платой). Что касается торгов, то они требуют определенных навыков и … имеющиеся средства, которые будут внесены в качестве обеспечения. Кроме того, не всегда предлагаются участки, которые потенциально подходят для вас.

Какая категория земель лучше всего подходит для строительства загородного дома?

Что нового в Земельном кодексе 2019

С 1 января вступили в силу новые редакции Земельного кодекса, Градостроительного кодекса, Жилищного кодекса и Закона об ипотеке, которые существенно меняют представление о земельных участках. В первую очередь, исчезают понятия “дача”, “участок”, “товарищество”. В настоящее время существуют только некоммерческие садоводческие и огороднические товарищества.

На землях для садоводства можно возвести постоянный жилой дом. Как и в случае с жилыми домами, над землей может быть не более трех этажей (но максимальная высота – 20 м). Дома должны быть предназначены для проживания одной семьи, то есть без разделения на квартиры. Несомненно, теперь необходимо получать разрешение на строительство даже для возведения дома в пределах СНТ (ранее разрешение требовалось только для земель с разрешенным жилым использованием).

На землях садоводства можно возводить только некапитальные строения.

Кроме того, садовые домики теперь имеют возможность стать жилыми домами (если они соответствуют всем техническим нормам) и наоборот (если в нем не проживают постоянно). Данная процедура регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.12.2018) “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”. Получить постоянную регистрацию в жилом доме можно

Топография участка: как он должен выглядеть?

Идеальный участок для строительства дома должен быть ровным и располагаться на возвышенности, в крайнем случае, на вершине склона. Форма прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – восток-запад. В реальности такие идеальные параметры практически не встречаются. Чем вы должны пожертвовать, зависит от ситуации. Например, овраг, пересекающий участок, безусловно, считается неблагоприятным фактором. Однако если сам участок находится в отдаленном районе, участок большой, а цена низкая, это может быть преимуществом для некоторых, и это может позволить создать интересный ландшафтный дизайн.

Конечно, следует помнить об угрозе регулярных наводнений. Это происходит в поймах рек и озер, которые весной могут быть сильно затоплены, а также в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому, при прочих равных условиях, выбирайте то, что выше. При планировании будущего дома также важно учитывать уровень грунтовых вод. Если она выше 2 метров, лучше избегать подвала, так как гидроизоляция дома будет стоить очень дорого. С другой стороны, может оказаться невозможным сделать слишком глубокую скважину. С другой стороны, бурение скважины – это совсем другие затраты, и для этого требуется разрешение. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вообще запрещено.

Еще одно проблемное место – край высокого обрыва. Эти места очень живописны и позволяют построить дом с фантастическим видом. Но мягкие осадочные породы могут однажды разрушиться.

Сколько должен стоить участок?

В случае с профессиональными застройщиками соотношение между стоимостью земли и стоимостью строительства дома обычно классифицируется. Однако они утверждают, что стоимость земли должна составлять около 30% от общей стоимости проекта. Используйте эти цифры в качестве ориентира при проведении исследований.

На что нужно обратить внимание при покупке земельного участка?

Проверить наличие коммуникаций.

Это электричество, газ, вода, канализация и ливневые стоки. Первые два пункта очень важны. Если они не подключены, необходимо поинтересоваться расстоянием до точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, директор группы компаний “Вереск”, отмечает, что “существует упрощенная процедура подключения граждан к электросетям мощностью до 15 кВт, что достаточно для частного домохозяйства. Стоимость такого подключения составит всего 550 рублей, не считая сопутствующих расходов. С газом все может быть гораздо сложнее и дороже, и в каждом конкретном случае необходимо консультироваться с газораспределительной компанией.

По мнению других экспертов, треть стоимости земли может измениться при наличии технических условий для проведения газа. Ведь даже здесь еще не все населенные пункты газифицированы.

А что насчет инфраструктуры?

Транспортная доступность. Насколько широка дорога к участку, расчищается ли она зимой и за чей счет, затапливается ли она во время паводка? Каковы различия между будними и выходными днями в загруженности дорог? Есть ли доступ к общественному транспорту?

Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся ближайшие магазины и каков их тип. Тем не менее, эти вопросы задаются почти всегда. Гораздо реже они спрашивают, где находится ближайшая медицинская помощь. (Когда они ищут участок земли для строительства дома для отдыха, они совсем не думают об этом, а вопрос может быть важным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).

То же самое относится к школам и местам отдыха (рассматривается, если вы проживаете постоянно). Конечно, каждый родитель позаботится о том, чтобы поблизости была школа. Но дети еще очень маленькие и не до конца осознают, что помимо школы им нужны кружки, студии, секции и бассейн. Проверьте эти вещи, прежде чем покупать участок земли и начинать строительство дома.

А что насчет границ сюжета?

На протяжении десятилетий происходила путаница в вопросах собственности, и сегодня можно встретить границы участков, которые накладываются друг на друга. Поэтому заключите письменное соглашение между всеми соседями, определяющее границы участка, и убедитесь, что границы обозначены на местности.

Если вы покупаете землю на жилом участке, посмотрите на участок, чтобы увидеть, как красная линия определяет пределы разрешенного развития.

Оценка загромождения участка

Поврежденные (или просто старые) конструкции потребуют затрат на утилизацию.

А соседей?

Неудобные соседи могут испортить любой проект мечты. Если вы собираетесь жить круглый год, а ваши соседи приезжают только летом, они вряд ли поддержат ваше предложение о расчистке дорог зимой. Проблемы могут возникнуть у тех, кто сдает свои дома для шумных вечеринок, а также у тех, кто разводит домашнюю птицу и скот. Если разрешенное использование земли – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то к тем, кто держит коров, претензий быть не может.

Что это за ерунда?

Это новая головная боль для сельских домовладельцев. Выясните, есть ли рядом с участком свалка и планируются ли свалки в будущем. Если вы покупаете участок в сельской или городской местности, проверьте, есть ли там оборудование для сбора и вывоза мусора.

Как купить у государства землю под жилые цели

Марина Денискина, директор группы компаний “Вереск”, говорит: “В настоящее время на аукцион выставляется значительная часть муниципальных земель. Актуальную информацию об организованных аукционах можно найти на сайте torgi.gov.ru, который содержит информацию о государственных аукционах по всей России.

В тендере могут участвовать как юридические лица, так и граждане. Все, что вам нужно сделать, это подать заявку с копией паспорта и внести залог, который будет возвращен вам, если вы не выиграете. Если тендер проводится в электронном виде, требуется также электронная цифровая подпись (ЭЦП).

На аукционе, если вы обнаружили интересный участок, внимательно изучите его. На сайте Росреестра вы можете найти участок с помощью сервиса “Публичная кадастровая карта”.

Выезд на участок и определение местоположения границ на местности для обеспечения транспортной доступности, в том числе зимой, оценка воздействия на окружающую среду, инфраструктуры и коммуникаций.

Также следует убедиться, что участок поставлен на кадастровый учет, что он не пересекается с соседними участками и что на нем нет обременений и арестов. Важно обратить внимание на категории и виды разрешенного землепользования. Что касается земли, предназначенной для частного строительства, то наиболее ценным видом является “индивидуальное жилищное строительство”. Кроме того, необходимо изучить параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.

Очень важно иметь возможность подключения коммуникаций (особенно электричества и газа), так как стоимость участка с коммуникациями и без них может значительно различаться.

Налоги и льготы

Базовые ставки налога устанавливаются местными органами власти и не могут превышать 0,3% [2]. При покупке земельного участка можно применить налоговый вычет в размере до 290 000 рублей или использовать первоначальный капитал на покупку.

Также можно бесплатно получить участок земли под жилищное строительство. Многодетные семьи, инвалиды, ветераны войн или ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АЭС – вот пример тех, кто имеет право на такую форму помощи. Льготы перечислены в Земельном кодексе Российской Федерации и в местных законах. По поводу региональных льгот следует обращаться в местные администрации [3].

Фото:pxhere.com

Оформление сделки купли-продажи участка

Если участок уже выбран, целесообразно рассмотреть, как поэтапно будет осуществляться приобретение земельного участка.

Во-первых, для начала стоит убедиться, что:

  • У владельца есть полный пакет документов;
  • Нет обременений на землю или ограничений на ее использование;
  • Вся информация о собственности действительна (запросите выписку из ЕГРЮЛ самостоятельно);
  • Границы участка правильные и соответствуют задокументированным;
  • Если на участке есть дом, то он построен без нарушения строительных норм и правил.

Как получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц?

Выписку из Единого государственного реестра юридических лиц можно заказать как в бумажном, так и в электронном виде. Эта услуга предоставляется бесплатно.

Вариант 1: МД (Механизм чистого развития)

  • Вам необходимо прийти в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.
  • Клерк выдаст вам платежный документ, вы должны оплатить услугу и приложить квитанцию к заявлению.
  • Выписка будет готова в течение 5 рабочих дней.

Вариант 2: специальная онлайн-услуга

С 2019 года существует специальный сайт по выдаче сведений из ЕГРН (https://spv.kadastr.ru/). Это самый удобный способ, сервис позволяет получить сведения очень быстро.

  • Подключитесь к сайту (он синхронизирован с порталом gosudlugi).
  • Найдите интересующий вас участок по адресу или кадастровому номеру и запросите выписку.
  • Документ поступает в ваш почтовый ящик (в формате PDF). Выписка будет заверена ЭЦП (электронной цифровой подписью) Росреестра.

Вариант 3: Государственные службы

Выписку можно получить на портале правительственных услуг.

Во-вторых, перед покупкой участка земли проверьте документы владельца:

  • Документы, подтверждающие право собственности на землю: выписка из ЕГРЮЛ (с указанием документов на право собственности);
  • Паспорт собственника (или уставные документы – в случае юридического лица);
  • Документы, подтверждающие право собственности на построенный на участке объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • Согласие супруга, если недвижимость была приобретена в браке;
  • Справка об отсутствии обременений, залогов, налогов и других долгов.

Убедившись, что все документы в порядке, можно приступать к заключению договора купли-продажи (лучше всего делать это с помощью нотариуса, который еще раз проверит всю информацию). Что он должен содержать?

  • Информация о земельном участке: кадастровый номер, адрес, вид использования и т.д.;
  • Подтверждение права собственности на землю;
  • Цена покупки земли (дома) и порядок оплаты;
  • Права и обязанности сторон;
  • Паспортные и контактные данные сторон;
  • Распоряжение о передаче земельного участка.

Покупатель может предоставить аванс или задаток, чтобы гарантировать выполнение обязательств по договору.

В целом, процедура покупки земли у физического лица и у юридического лица одинакова. Однако во втором случае (например, при покупке земли у застройщика) все проще и прозрачнее:

  • У жилья нет владельцев, поэтому оно юридически чистое;
  • У жилья точно есть все необходимые документы;
  • Сделку сопровождает юрист компании продавца.

После составления договора необходимо обратиться в Федеральное регистрационное управление для регистрации продажи.

Полезное видео

Нажмите здесь для получения более подробной информации по теме данной статьи:

И ещё одно очень полезное видео:


Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

Принципы правильного выбора надела

Специалист может подобрать для вас наиболее подходящий участок. Например, заключите договор со строительной компанией перед покупкой земли. Он сможет оценить потенциал участка, стабильность почвы и другие важные параметры, если его нанять.

Но не обязательно нанимать человека для проверки качества земли под строительство дома. Если покупатель планирует строить коттедж самостоятельно, то понять принципы выбора тоже несложно.

Достаточно обратить внимание на следующие характеристики участка земли

Самостоятельная оценка этих параметров не требует специальных знаний. Но обязательно нужно один или несколько раз посетить участок и поговорить с владельцами соседних участков.

Вы можете продолжить и проверить другие параметры. При покупке участка в жилом районе рекомендуется провести проверку безопасности. Также рекомендуется заранее познакомиться с соседями и получить представление об общей ситуации в общине.

Категория земли

Категория и назначение земли указывается в кадастровом паспорте. Этот документ должен быть предъявлен продавцом до заключения сделки купли-продажи. Информацию можно проверить самостоятельно на сайте Росреестра.

Только две категории подходят для строительства дома:

  • Для населенных пунктов;
  • Для использования в сельском хозяйстве.

Помимо проверки категории, необходимо также учитывать назначение участка. В письменном заявлении должна быть четко указана цель, для которой оно подается – строительство. Земля для населенных пунктов включает обозначение “для жилищного строительства”. А для земель сельскохозяйственного назначения – дачное или садоводческое строительство.

Примечание: Земля может быть переведена в другую категорию или назначение даже после покупки. К сожалению, это касается не всех земельных участков, и процедура изменения категории довольно длительная. До ее завершения нельзя начинать строительство.

Местоположение

Фактический адрес земли влияет на ее стоимость. Чем ближе к крупной застройке, тем выше стоимость.

Однако, если удаленность не является проблемой, покупатель должен ориентироваться на “внешний вид и ощущение” места. И это самая субъективная оценка.

При выборе места покупатель оценивает близлежащие объекты.

Например, если рядом находится лес или водоем. Деревья на самом участке рассматриваются редко, поскольку большинство из них придется удалить во время строительства.

Расположение в значительной степени зависит от инфраструктуры и топографии участка.

Коммуникации

Жилые дома строятся не более чем в три этажа и предназначены для проживания только одной семьи. Коммунальные подключения являются обязательными для дома.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: